7 августа 2025 года в рамках деловой программы форума «Строим будущее России» состоялась стратегическая дискуссия, посвященная эволюции механизмов комплексного развития территорий и их роли в реализации национального проекта «Инфраструктура для жизни». Мероприятие собрало ведущих экспертов отрасли для профессионального обсуждения современных подходов к территориальному планированию и градостроительной политике.В ходе сессии участники глубоко проанализировали текущее состояние и перспективы развития механизмов КРТ в контексте современных вызовов строительной отрасли. Особое внимание было уделено вопросам методологии комплексного освоения территорий, включая нормативно-правовое регулирование, финансовые модели и организационные аспекты реализации крупных градостроительных проектов.
Модераторами профессионального диалога выступили представитель Минстроя РФ - директор Департамента комплексного развития территорий (КРТ) Минстроя РФ
Мария Синичич, и представитель Российского Союза строителей - заместитель исполнительного директора Российского Союза строителей, почетный строитель России
Константин Кижель, это обеспечило комплексный взгляд на обсуждаемые вопросы как с позиции регулятора, так и профессионального сообщества.
Спикерами дискуссии выступили: вице-президент Российского Союза строителей, руководитель Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, почетный строитель России Максим Федорченко, исполнительный директор ГК «Зеленый сад», почетный строитель России Андрей Оришкевич, руководитель управления градостроительства и архитектуры г. Рязани, начальник управления градостроительства и архитектуры администрации города Рязани - главный архитектор города Рязани Михаил Наумов, стратегический директор Курорта «Лучи» (Анапа) Александра Синилова.
Эксперты обсудили интеграцию принципов устойчивого развития в практику территориального планирования, рассмотрев различные форматы застройки - от малоэтажного строительства до комплексного освоения городских пространств. В фокусе дискуссии оказались вопросы создания комфортной городской среды, развития социальной инфраструктуры и формирования многофункциональных общественных пространств.
Отдельный блок обсуждения был посвящен региональным аспектам КРТ, включая специфику развития малых и средних городов, а также особенности курортно-рекреационных территорий. Участники подчеркнули необходимость учета местной специфики и традиционных градостроительных решений при разработке концепций развития территорий.
Говоря о потенциале КРТ в России,
Мария Синичич привела конкретные цифры: сегодня в стране насчитывается 37 тысяч гектаров территорий, включённых в программу, что в перспективе позволит создать 277 миллионов квадратных метров недвижимости. При этом около 15% от этого объёма займут социальные и коммерческие объекты — школы, детские сады, поликлиники, торговые центры и спортивные комплексы. Это, подчеркнула она, принципиально важно, потому что КРТ — это не просто строительство жилья, а формирование полноценных микрорайонов с развитой инфраструктурой.
Уже сейчас, благодаря механизму КРТ, введено в эксплуатацию 2,5 миллиона квадратных метров жилья, а более 11 тысяч человек переехали из аварийного фонда в новые квартиры. Эти результаты, по словам Марии Владимировны, демонстрируют, что программа работает и приносит реальную пользу людям.
Одним из ключевых преимуществ КРТ она назвала возможность включения в развитие земель, которые долгие годы оставались невостребованными. Речь идёт о заброшенных промышленных зонах, ветхих домах в центрах городов, участках с устаревшей застройкой. Теперь, благодаря новым механизмам, эти территории постепенно превращаются в современные жилые кварталы с благоустроенными общественными пространствами.
Кроме того, КРТ способствует развитию туризма. В качестве примеров Мария Владимировна привела масштабные проекты в Алтае, Анапе, Рязани и Смоленске, где создаются не просто жилые районы, а целые кластеры с туристической инфраструктурой. Это, по её мнению, открывает новые экономические возможности для регионов.
Отдельно Мария Синичич остановилась на мерах поддержки КРТ. За последние годы приняты три пакета поправок в Градостроительный кодекс, которые упрощают процедуры согласования, особенно для центральных районов городов. Также ведётся работа над изменениями в налоговое законодательство, чтобы сделать инвестиции в КРТ ещё более привлекательными.
Финансовая поддержка, включая казначейские кредиты, направляется в первую очередь на создание инженерной и социальной инфраструктуры. Это, подчеркнула она, критически важно, поскольку без дорог, коммуникаций и объектов соцсферы даже самые современные жилые комплексы не смогут стать по-настоящему комфортными для жизни.
Мария Владимировна отметила, что КРТ — это не просто федеральная инициатива, а результат совместной работы с регионами. Она выразила уверенность, что дальнейшее развитие программы позволит вовлечь ещё больше территорий, улучшить качество жизни людей и создать новые точки экономического роста.
«Сегодня у нас есть все инструменты для того, чтобы делать города удобнее и современнее. Но самое главное — это диалог с профессиональным сообществом, с застройщиками, архитекторами, жителями. Только так мы сможем реализовать проекты, которые действительно отвечают запросам людей», — резюмировала Мария Владимировна.
Михаил Наумов отметил, что для Рязани комплексное развитие территорий (КРТ) представляет особый интерес как механизм, объединяющий многофункциональность и центральность городских функций.
В настоящее время работа над проектами КРТ в Рязани разделена на три этапа. Первый этап, завершённый две недели назад, был реализован при поддержке Минстроя РФ, в формате летней школы. В нём приняли участие студенты архитектурных и градостроительных вузов со всей страны, которые совместно с администрацией города проработали четыре перспективные площадки для будущего развития.
Второй этап предполагает детальную разработку концепций КРТ на выбранных территориях. Особое внимание будет уделено не только традиционным объектам социальной инфраструктуры — школам и детским садам — но и центрам дополнительного образования, экологическим решениям, а также технологиям энергоэффективности. Это, по словам Наумова, не только повысит привлекательность территорий, но и создаст новые рабочие места.
Важной частью проекта станет формирование пешеходных связей, логично интегрированных в городскую среду. По итогам работы планируется разработать дорожную карту поэтапного освоения территорий, которые в настоящее время уже застроены, но требуют комплексного обновления.
Отдельно главный архитектор подчеркнул, что на втором этапе к оценке проектов будет подключено Национальное агентство развития территорий. Это позволит привлечь экспертов, непосредственно связанных с инвестициями и реализацией градостроительных решений, что повысит практическую значимость проработки. Ожидается, что первые конкретные результаты появятся в течение ближайших девяти месяцев.
Что касается формирования центра компетенций, то эта работа, по словам спикера, будет выстроена по мере детализации проектов. Оценка инвестиционной привлекательности и целесообразности реализации будет проводиться при участии экспертов, имеющих практический опыт в реализации бизнес-проектов.
Андрей Оришкевич особо подчеркнул важность обсуждаемой темы для развития российских городов, отметив, что Рязань в этом отношении представляет особый интерес как город с богатым историческим наследием и значительным потенциалом для градостроительного развития.
Андрей Оришкевич подробно остановился на уникальном опыте Рязанской области по организации взаимодействия между властью и бизнесом. Речь идет о так называемых "строительных часах" - регулярных совещаниях под руководством губернатора, которые проводятся еженедельно уже второй год. На этих встречах детально рассматриваются все значимые строительные проекты региона, включая вопросы мастер-планирования и комплексного развития территорий.
«Это не просто формальность, - подчеркнул Оришкевич. - Мы буквально по три часа вечерами разбираем каждый проект "по косточкам". Такой формат позволяет создать абсолютно прозрачные правила игры для всех участников рынка». По его словам, подобная практика, перенятая у московских коллег, доказала свою эффективность и должна стать примером для других регионов.
Особое внимание в своем выступлении Андрей Оришкевич уделил конкретным проектам, реализуемым в Рязани. Главным из них является развитие территории поселка Шлаковый площадью более 100 гектаров, который разрабатывается совместно с Фондом развития КРТ на федеральном уровне. Однако, как отметил выступающий, значение этого проекта выходит далеко за рамки обычного жилищного строительства.
«Мы сознательно подняли планку качества, - заявил Оришкевич. - Речь идет не просто об отсутствии жалоб на качество строительства, а о создании принципиально новой среды обитания».
Значительная часть выступления была посвящена принципиально новому подходу к оценке эффективности градостроительных проектов. Андрей Оришкевич предложил дополнить традиционные количественные показатели (число построенных школ, детских садов, метров дорог) качественными параметрами, отражающими реальный уровень удовлетворенности жителей.
«Мы должны создать механизм, который позволит оценивать не формальные показатели, а реальный комфорт проживания, - пояснил он. - В международной практике это называется "индексом счастья" или "уровнем удовлетворенности жизнью". Именно об этом, по сути, говорит наш президент, когда поднимает вопросы патриотизма и культурного развития».
Отдельно докладчик остановился на существующей нормативной базе в области градостроительства. По его мнению, многие важные аспекты создания комфортной среды либо не регулируются вовсе, либо регулируются недостаточно конкретно. Особое беспокойство вызывает вопрос парковых зон: «У нас есть нормативы по количеству зеленых насаждений на душу населения, но нет никаких стандартов качества самих парков. В результате мы можем построить формально "зеленую зону", которая морально устареет уже через два года после открытия».
Аналогичная ситуация, по словам спикера, сложилась и с водными пространствами. Он отметил, что водный кодекс регулирует в основном вопросы хозяйственного использования водоемов, но практически не затрагивает их рекреационный потенциал.
В заключительной части выступления Андрей Оришкевич сформулировал конкретные предложения по совершенствованию градостроительного регулирования:
- Разработка качественных стандартов для общественных пространств, учитывающих долгосрочную перспективу их использования.
- Создание комплексных нормативов для водных объектов, включая рекреационную и транспортную составляющую.
- Введение системы мониторинга удовлетворенности жителей качеством городской среды.
- Учет международного опыта при проектировании общественных пространств.
«Нам нужны не просто формальные показатели, а реально работающие механизмы создания комфортной среды, - подвел итог Андрей Оришкевич. - Среда, которая будет оставаться актуальной и востребованной на протяжении многих лет. Именно такой подход должен лежать в основе комплексного развития территорий».
Он выразил готовность детально проработать эти вопросы совместно с Минстроем и профессиональным сообществом, отметив, что многие из предложенных идей уже находят отклик в новых федеральных программах развития городской инфраструктуры.
Александра Синилова, стратегический директор курорта «Лучи» в Анапе, представила новый подход к развитию курортных территорий, объединяющий комфортную среду, экономику и креативные индустрии. Она подчеркнула, что современные проекты должны учитывать не только инфраструктуру, но и эмоциональное состояние гостей, создавая гармоничное пространство для жизни и отдыха.
Курорт «Лучи» площадью 32 гектара станет крупнейшим на Черноморском побережье, предлагая не просто жильё, а полноценную экосистему для 16 тысяч гостей. Это проект нового формата — с упором на качественную среду, развитие местного бизнеса и привлечение цифровых кочевников, которые могут совмещать работу и отдых.
Синилова отметила экономический эффект: ежедневные расходы туристов в комплексе составят до 50 млн рублей, что поддержит малый бизнес и регион в целом. Кроме того, проект поможет удержать специалистов креативных профессий в России, предлагая альтернативу зарубежным воркейшн-направлениям.
Этот подход, по её мнению, задаёт стандарт для развития курортных территорий, сочетая экономику, туризм и качество жизни.
Максим Федорченко начал свое выступление с анализа современного состояния жилищного строительства в России, уделив особое внимание проблемам и перспективам развития индивидуального жилищного строительства в контексте комплексного развития территорий.
Основной акцент в выступлении был сделан на том, что комплексное развитие территорий из перспективного направления превратилось в основной механизм жилищного строительства во многих регионах страны. Федорченко привел конкретный пример Новосибирской области, где подавляющее большинство новых жилых объектов возводится исключительно в рамках КРТ. Это объясняется целым рядом преимуществ данного подхода, который позволяет не просто строить жилье, а создавать полноценную комфортную среду для жизни.
Говоря о преимуществах комплексного развития территорий, вице-президент Российского Союза строителей подробно остановился на нескольких ключевых аспектах. Во-первых, КРТ дает возможность заранее, на этапе проектирования, предусматривать всю необходимую социальную и инженерную инфраструктуру - от школ и детских садов до дорог и инженерных коммуникаций. Во-вторых, этот механизм позволяет максимально эффективно использовать различные меры государственной поддержки. В-третьих, он обеспечивает создание действительно комфортной и гармоничной городской среды, где жилые здания органично сочетаются с общественными пространствами и зелеными зонами.
Особую значимость комплексный подход приобретает в современных экономических условиях. Максим Федорченко отметил, что в текущей ситуации краткосрочные строительные проекты становятся экономически нецелесообразными из-за высокой учетной ставки и общей нестабильности. Напротив, долгосрочные проекты КРТ позволяют бизнесу работать на перспективу, тщательно прорабатывая планы, рассчитывая инвестиции и обосновывая необходимые вложения в инфраструктуру.
Переходя к вопросу о малоэтажном строительстве, Максим Владиславович обратил внимание на положения Стратегии пространственного развития Российской Федерации до 2030 года с прогнозом до 2036 года. Этот документ определяет в качестве приоритета обеспечение устойчивости системы расселения по всей территории страны, включая прекращение оттока населения из малых и средних городов, сельских территорий. В стратегии особо подчеркивается необходимость поддержания баланса между жилой застройкой и обеспеченностью инфраструктурой, что, по сути, создает предпосылки для развития именно комплексного малоэтажного строительства.
Однако, как констатировал М.В. Федорченко, несмотря на обозначенные в стратегии приоритеты, реальных шагов по стимулированию малоэтажного индивидуального жилищного строительства пока предпринято недостаточно. Он перечислил существующие меры поддержки, включая введение понятия "малоэтажный жилой комплекс", установление пониженной ставки в 1% для подрядчиков, применяющих счет эскроу, а также ипотечные льготы для граждан, строящих индивидуальное жилье. Однако все эти меры, по его оценке, пока не привели к значимым результатам в масштабах страны.
Вице-президент РСС привел конкретные статистические данные, которые наглядно демонстрируют текущее состояние дел в сфере малоэтажного строительства. По имеющейся информации, в России реализуется всего 13 проектов малоэтажных жилых комплексов в 10 субъектах федерации общей площадью около 150 тысяч квадратных метров жилья. При этом в эксплуатацию введено лишь 90 домов площадью 13 тысяч квадратных метров. Что касается проектов КРТ, ориентированных на индивидуальное жилищное строительство, то их насчитывается всего 8 в 4 регионах на 50 тысяч квадратных метров, причем половина этих объектов фактически представляет собой многоквартирные дома высотой до 4 этажей.
Максим Федорченко выразил серьезную озабоченность тем, что в условиях недостаточного развития цивилизованного рынка малоэтажного строительства процветает неконтролируемая индивидуальная застройка. Мелкие подрядные организации, часто не имеющие необходимой компетенции и не состоящие в саморегулируемых организациях, возводят дома без обеспечения должного качества, безопасности и необходимой инфраструктуры. В результате появляются целые поселки, лишенные социальных объектов, нормального управления и полноценного обслуживания инженерных сетей.
Особую проблему представляет конкуренция между добросовестными застройщиками, создающими благоустроенные коттеджные поселки со всей необходимой инфраструктурой, и стихийной застройкой, где дома возводятся на маленьких участках по 6 соток без дорог и коммуникаций, но зато по более низкой цене. Такая ситуация приводит к тому, что системные застройщики оказываются в невыгодном положении, а земельные участки вокруг их проектов хаотично застраиваются, делая невозможным дальнейшее комплексное развитие территории.
Для решения этих проблем Максим Владиславович предложил целый комплекс мер. В первую очередь, необходимо стимулировать развитие малоэтажного строительства преимущественно в рамках проектов комплексного развития территорий, желательно с участием региональных операторов. Новые изменения в законодательстве существенно расширили возможности применения этого механизма, в том числе через создание дочерних структур.
Важным направлением спикер назвал перераспределение системы льгот - их следует предоставлять не столько гражданам, сколько добросовестным застройщикам, реализующим проекты малоэтажных жилых комплексов со всей необходимой инфраструктурой. Это могут быть льготы по налогам, подключению к инженерным сетям и другим направлениям. Для граждан же льготы целесообразно сохранять, но привязывать их к участию в проектах КРТ или покупке жилья в организованных малоэтажных комплексах.
Еще одним ключевым предложением стала необходимость актуализации нормативов градостроительного проектирования для проектов малоэтажных жилых комплексов. Требуется дифференцированный подход к нормативам обеспеченности социальной и транспортной инфраструктурой, так как существующие жесткие требования часто делают такие проекты экономически нецелесообразными для застройщиков.
Максим Федорченко особо подчеркнул необходимость разработки и принятия отдельного закона об управлении малоэтажными жилыми комплексами, а также создания федерального проекта по развитию ИЖС в составе национального проекта "Жилье и городская среда". При этом важно установить четкие плановые показатели, так как именно они, по опыту, являются наиболее действенным инструментом реализации государственной политики.
Отдельное внимание было уделено вопросу гибкости в реализации проектов КРТ. В условиях экономической нестабильности важно предусмотреть возможность внесения изменений в существенные условия договоров при возникновении объективных сложностей. Это позволит своевременно корректировать проекты без потери их общей концепции.
В заключительной части выступления Максим Владиславович затронул вопрос контроля качества в ИЖС. Он отметил, что существующая система аккредитации подрядчиков с банками, как показала практика, не обеспечивает должного уровня защиты потребителей. Поэтому необходима разработка более эффективной системы контроля за деятельностью подрядных организаций в сфере ИЖС.
Для минимизации роста стоимости строительства при усилении контроля Максима Федорченко предложил активнее внедрять типовые проектные решения, которые позволяют заранее просчитать все необходимые параметры инженерного обеспечения, мощности сетей, очистных сооружений и других элементов инфраструктуры. Это также повысит прозрачность использования государственных средств, в том числе инфраструктурных бюджетных кредитов.
Подводя итоги, вице-президент Российского Союза строителей выразил уверенность, что только комплексный подход к развитию малоэтажного строительства, сочетающий меры поддержки добросовестных застройщиков, совершенствование нормативной базы и усиление контроля качества, позволит создать цивилизованный рынок ИЖС. Это соответствует стратегическим задачам пространственного развития России и будет способствовать созданию комфортной среды проживания по всей территории страны.
Сессия стала важной площадкой для выработки стратегических решений, направленных на совершенствование механизмов комплексного развития территорий в соответствии с целями национального проекта и современными требованиями к качеству городской среды.
Источник:
https://stroyorbita.com/krt-kak-drajver-razvitiya-na-forume-stroim-budushchee-rossii-obsudili-perspektivy-kompleksnogo-osvoeniya-territorij